Ошибки инвестора. Особенности вложения денег в недвижимость
Опубликовано: 02.10.2018
Большая часть приходящих ко мне на личную консультацию ставит перед собой цель приобретение недвижимости.
Александр Евстегнеев
Цель благая и правильная , все хотят жить в просторной квартире (комфортном доме), но не все имеют для этого соответствующие возможности/ресурсы.
Поэтому, когда мы переходим с языка эмоций (хочу свою жилплощадь) на язык цифр (что выгоднее для меня и моей семьи), то неожиданно открываются «скрытые» стороны и подводные камни владения квадратными метрами:
Мураев, Дерипаска, Шарий и ошибка инвестора №1
Еще совсем недавно все было по-другому; Каждый, купив новостройку на котловане и перепродав ее позже уже построенную, мог почти гарантированно удвоить свой капитал. Сейчас о подобных доходах и подходах нужно поскорее забыть (дабы не пополнять число владельцев «кирпичей» в «замороженных» стройках или инвестиционных квартир, которые невозможно продать по цене приобретения); В этой статье хочу поделиться с Вами несколькими не очевидными тезисами-фактами, которые мы разбираем на моих консультациях по личным финансам и инвестициям :
1) Цена на недвижимость в России прочно привязана к цене на нефть:
Когда нефть стремительно дорожала, вместе с ней «взлетали» до небес и цены на квадратные метры (городские, дачные и коммерческие), т.к. полученные нефтедоллары массово инвестировали-конвертировали в недвижимость); Обвал цен на энергоресурсы привел к обвалу спрос (и цены) на недвижимость; Поэтому приобретенную ранее в «сытые» времена недвижимость сейчас невозможно продать по высоким (докризисным) ценам;2) Подобная ситуация хорошо знакома трейдерам на фондовом рынке – они говорят в таких случаях « Инвестор — это неудавшийся спекулянт , который не угадав направление движения рынка, поневоле вынужден держать купленные акции и становиться долгосрочным инвестором — дабы не фиксировать убытки».
3) Широко разрекламированный Робертом Кийосаки «пассивный доход» от недвижимости очень мал (проценты от банковского депозита превышают его — при вложении на вклад сопоставимой суммы);
Что имеет смысл сейчас покупать из квадратных метров , чтобы получать (пусть и не самый высокий) гарантированный доход и извлечь максимальную выгоду, когда улучшится общая макроэкономическая ситуация?
1) Покупайте то, на что всегда (при возникновении любых кризисов в экономике) будет устойчивый спрос:
Как вариант, ищите небольшие квартиры/студии, расположенные в городах с большим количеством ВУЗОВ (и студентов) или больших предприятий (и их сотрудников) —постоянно ищущих жилье по доступной цене;2) Переходите к более сложным проектам (купить, починить/отремонтировать/разделить большое помещение на несколько малых по размерам, и затем сдавать/продать с добавленной стоимостью).
И в завершение, Четыре моих предупреждения (на что стоит обратить повышенное внимание): В недвижимость НЕ следует инвестировать последние деньги (как впрочем, и в любой другой объект инвестирования); Не следует «закапывать» все свои деньги в недвижимость (есть более разумные и эффективные варианты); Там, где Вам обещают высокую доходность, Вас с очень большой вероятностью поджидает разочарование (всегда рассчитывайте на реалистичный уровень доходности — средний по рынку и учитывающий самые распространенные риски); Недвижимость — это всегда обуза, т.к. это постоянные сложности. Ею нужно уметь владеть, управлять, эксплуатировать и извлекать доход (с недвижимостью всегда что-то происходит-ломается, или арендаторы съезжают/воруют/ломают; при этом коммунальные платежи и налоги никогда не спят);
До 1 сентября продолжаю проводить на сверх-льготных условиях серию своих персональных консультаций по личным финансам и инвестициям.